Аренда недвижимости в Испании в 2024 году. Новые тенденции

В течение последнего года в испанское законодательство было внесено немало изменений касательно сдачи недвижимости в аренду. Что важно знать будущим инвесторам и потенциальным арендаторам жилья.

Какие существуют варианты аренды жилой недвижимости.

Прежде всего, необходимо классифицировать существующие типы аренды. В настоящее время на рынке жилой недвижимости можно оформить один из 3 видов договоров, исходя из периода и характера аренды:

1. Туристическая аренда сроком пребывания до 31 дня. В большинстве районов Испании для возможности сдачи в аренду по этому договору необходимо располагать специальной муниципальной туристической лицензией. Такие предложения апартаментов или частных вилл можно встретить на порталах booking.com и airbnb. Как правило, бронирование происходит виртуально, без возможности предварительного визита. Дополнительно с туриста могут взимать комиссию портала, на котором происходим бронирование, оплату финальной уборки, туристический сбор и сервисы экстра, такие как дополнительная кровать, паркинг и т.д.
   
   Если вы планируете приобрести недвижимость с целью сдачи в аренду туристам, важно узнать, как обстоят дела с оформлением туристической лицензии в интересующем вас муниципалитете: в некоторых они еще до сих пор выдаются, в других же, выдача лицензий уже закрыта, но можно приобрести жилье вместе с уже имеющейся. А в таких городах, как Барселона даже существует риск, что отменят все действующие лицензии. Дополнительно на вас будет возложена ответственность по взиманию туристического сбора с постояльцев, если он существует в данной местности.
   
   
2. Временная среднесрочная аренда на период от 32 дней до 11 месяцев. Регулируется нормами закона LAU, но отличается по классификации и концепции использования от долгосрочной аренды жилой недвижимости. На практике, это такой промежуточный вариант аренды, который как раз удобен тем, что пока еще наименее строго регулируется законом. Предназначен для тех, кто хочет попробовать на вкус жизнь в Испании, возможно, приехал на период прохождения учебы или по трудовому договору на определенный срок. Собственники и управляющие компании пользуются ситуацией и могут назначать стоимость аренды значительно выше установленного индекса для аналогичной недвижимости, сдающейся на долгий срок. Также такие договора не продлеваются автоматически, но это возможно в зависимости от ситуации и сроков пребывания в Испании арендатора. Компания, предоставляющая жилье во временную аренду, может взимать дополнительно свою комиссию, эквивалентную сумме одной месячной аренды и удерживать залог равный двум месяцам арендной платы. Также арендатор оплачивает налог ITP равный 0,5% от стоимости аренды за весь период, указанный в договоре. Плюс для арендатора в том, что недвижимость часто сдается полностью меблированной и упакованной, как правило, вплоть до полотенец, постельного белья, техники и посуды. Если срок договора более 6 месяцев, проживающий в недвижимости сможет в ней прописаться.
   
   
3. Долгосрочная аренда со сроком договора на 5 лет и возможным ежегодным продлением суммарно максимум еще на 3 года. Договор подразумевает постоянное проживание арендатора и членов его семьи, дает право прописаться в недвижимости, а также фиксирует стоимость аренды, которая регулируется свыше, если жилье расположено в зоне, где на рынке жилья сложилась напряженная ситуация.

Арендодатели и арендаторы при долгосрочной аренде. Нововведения в законе. Кто за что платит подписании и продлении договора.

Итак, после изменений в законе в мае 2023 года, начиная с марта 2024 вступили в силу нововведения, регулирующие рынок долгосрочной аренды недвижимости в Испании. Появилось понятие «зон с острой проблемой нехватки жилья» и ограничение стоимости их аренды, исходя из установленного индекса и таких факторов, как площадь, состояние жилья и наличие дополнительных преимуществ, например, лифта, консьержа, бассейна или паркинга на территории. Однако, если недвижимость сдавалась в течение последних пяти лет, арендодатель может сохранить эту стоимость, даже если она выше индекса. Это право есть только у собственника, имеющего в распоряжении менее пяти объектов жилой недвижимости, расположенных в зонах с острой проблемой нехватки жилья.  Таким образом, новые договора аренды должны содержать дополнительно такую информацию, как:

 

— установленный индекс стоимости аренды для данной недвижимости,
— стоимость аренды этого жилья в последние 5 лет,
— является ли собственник крупным владельцем недвижимости.

 

Даже при превышении индекса стоимости аренды в пределах 10% предусмотрены достаточно высокие штрафы, также если арендодатель нарушает закон, съемщик в праве обратиться в суд.

Что касается возможного ежегодного поднятия стоимости аренды, ее зафиксировали на уровне 3% максимум.

Последние изменения в законодательстве также коснулись оплаты. Теперь собственник оплачивает услуги агентства, которое помогает ему найти арендаторов и заключить договор. Арендатор, в свою очередь, вносит залог, покрывает коммунальные платежи, также с него могут взиматься взносы жилищного сообщества и налог на недвижимость, если собственник предусмотрел это в договоре.

Как видим, закон защищает, прежде всего, арендаторов от резкого повышения стоимости и дополнительных расходов. Однако, есть и исключения, которые касаются недвижимости более высокого класса –если жилая площадь превышает 300 м2, либо годовая стоимость аренды боле, чем в 5,5 раз превышает минимальную зарплату профессионала (SMI в 2024 году зафиксирован на уровне 15 876 евро), то в этом случае могут быть установленные дополнительные соглашения по желанию арендодателя, даже если они не совпадают с законом об аренде LAU.

Итак, сейчас намечаются новые тренды на рынке аренды недвижимости –выросло количество предложений среднесрочной аренды, а долгосрочной стало крайне мало, при этом, некоторые собственники возможно не захотят платить агентству и будут сдавать жилье самостоятельно.

Интересно будет наблюдать в ближайшем будущем, что будет с туристическими лицензиями (например, в Каталонии поговаривают об их полной отмене к 2028 году, включая все ранее выданные), будет ли как-то ограничиваться стоимость среднесрочной аренды, и как отразятся все эти нововведения на рынке недвижимости.