Кому/для чего
Юридическое сопровождение сделки, включающее аудит документации и анализ инвестиции в целом, обозначается специальным термином –Due Diligence. Профессиональное сопровождение сделки проводится также при сдаче или съеме недвижимости в аренду. В этом есть смысл и при продаже недвижимости. Но, наибольшее значение получить такую профессиональную помощь имеет ситуация с покупкой недвижимости.
Для обеспечения защиты прав покупателя, полной прозрачности и легальности процесса, покупатель может обратиться к независимому агенту, либо адвокату.
Возможные сложности, с которыми можно столкнуться на этапе выбора объекта и оформления сделки:
отсутствие информации о «проблемных зонах» конкретного района (контингент, плановая зайстройка), возможная низкая рентабельность.
наличие других собственников или третьих лиц, имеющих преимущественные права на покупку недвижимости, ее доли или проживание в ней, в том числе, это могут быть нелегальные оккупанты.
ограничения прав на использование объекта, например, если земля находится в аренде, либо есть ограничения на строительство на этом участке, или недвижимость не имеет лицензии на проживание, либо это социальное жилье.
отсутствие лицензии на постройки и перестройки, не пройдена техническая инспекция здания (после прохождения которой может оказаться, что обязателен дорогостоящий капитальный ремонт или замена коммуникаций), отсутствие энергетического сертификата.
обременения (ипотека, неоплаченные муниципальные налоги, взносы коммунидад, штрафы).
различные ошибки и несоответствия, неполная и недостоверная информация, предоставленная со стороны продавца на этапе внесения оплаты и резервирования объекта.
после совершения сделки –не своевременная оплата налогов, отсутствие информации по дальнейшим действиям.
Процесс
- Выбор объекта и его резервирование. На этом этапе вносится символическая сумма денег, чтобы зарезервировать объект за потенциальным покупателем.
- Запрос у продавца документации по недвижимости для проведения юридической экспертизы: подтверждение права собственности и продажи владельцем или его представителем (выписка из реестра или нотариальный документ, на основании которого были получены права собственности, при необходимости, доверенность), наличие арендаторов или других лиц проживающих в недвижимости, энергетический сертификат (certificado de eficiencia energética), если недвижимость жилая –сертификат в подтверждение этого (cédula de habitabilidad), выписка из кадастра, если это участок –его статус и нормативы по постройке на нем. Если необходима ипотека, можно уже заказать оценку стоимости объекта (tasación) и предоставить в банк документы о вашей платежеспособности и кредитной истории для запроса финансирования.
- Согласование и подписание договора ответственного резервирования arras, в котором уже четко прописываются крайние сроки оформления сделки, внесение сумм по этапам и производится оплата первых 10%. Договор оформляется без помощи нотариуса, но при участии нашего адвоката. На этом этапе имеет смысл поинтересоваться, есть ли ипотека на недвижимости (расходы на ее закрытии лежат на продавце) или какие-либо задолженности перед налоговой, мэрией или администрацией коммунидад (задолженности должны быть погашены к моменту переоформления собственника). В зависимости от давности постройки здания, может понадобится подтверждение прохождения технической инспекции и возможных реформ, расходы по которым распределяются между всеми владельцами. Также в договоре прописывается в каком состоянии передается объект новому собственнику, наличие мебели или встроенной техники.
- Подготовка к сделке. Покупателям, которые будут указаны в договоре, необходимо оформить испанский налоговый номер NIE, открыть счет в испанском банке, рассчитать необходимые суммы с учетом всех расходов и налогов и сроки перевода этих сумм на счет. Согласование даты подписания нотариальной купчей со всеми участниками сделки и подготовка черновика договора помощником нотариуса при участии адвоката. Нотариуса для проведения сделки по праву выбирает покупатель.
- В день подписания купчей у нотариуса необходимо оформить чек или несколько чеков на имя продавца на оставшуюся сумму и, в сопровождении переводчика подписать договор покупки. На подписании покупатель вручает банковские чеки продавцу и получает ключи от недвижимости и всю необходимую документацию. Сам оригинал купчей будет готов через несколько дней, но уже сразу можно получить у нотариуса электронную копию документа.
- В течение месяца с момента приобретения недвижимости новый владелец должен оплатить налоги – НДС (новые объекты, как правило, 10%, но зависит от автономии) и AJD (гербовый сбор 1,5%), либо ITP (налог на передачу прав собственности, как правило, 10%, но зависит от автономии), для этого оформляется и подается адвокатом в налоговую форма 600. Важно отметить, что с 2023 года эти налоги не всегда рассчитываются от суммы сделки, а необходимо также обратить внимание на valor de referencia в случае, если он выше стоимости продажи объекта, то налоги рассчитываются от верхней суммы. При иностранных инвестициях в испанскую недвижимость от 500 000 евро появляется обязательство подачи декларации D2A.
- Следующим шагом идет подача купчей с подтверждением оплаченных покупателем налогов в реестр собственности –Registro de propiedad для изменения владельца, смена данных в администрации комунидад и в компаниях, предоставляющих услуги по подаче воды, электричества и газа в недвижимость. Для удобства можно также привязать в мэрии к вашему счету платежи IBI за недвижимость, а заодно и прописаться в ней.
Стоимость
Открытие счета и получение налогового номера NIE
-
Согласование документов с банком и сопровождение на открытие счета
-
Подготовка документов для запроса NIE, запись и сопровождение в полицию
Юридическое сопровождение покупки
-
сопровождение переводчика и лицензированного агента, либо адвоката
-
проверка документации по недвижимости при подготовке к резервированию и на всех последующих этапах
-
проверка и внесение корректив в договор резерва и черновик нотариальной купчей
-
организация процесса, коммуникация с продавцом и нотариусом
-
содействие в оплате налогов и регистрации всех необходимых документов
-
не включает налоги и сборы, а также услуги нотариуса и присяжные переводы
Сдача вашей недвижимости в аренду
-
от годовой аренды, в случае временной среднесрочной аренды (от 1 до 11 месяцев) оплачивает арендатор