Покупка участка под постройку дома

Если вам не нравятся имеющиеся на рынке испанской недвижимости предложения, эти маленькие комнаты и окна, сырость и прочие прелести старого жилья, и вы уже задумались о покупке участка с целью постройки дома, воплощающего в реальность все ваши представления об идеале и креативные идеи, то среди ваших знакомых обязательно найдутся те, кто будет вас очень сильно отговаривать, и это неудивительно. Строительство домов в каждом конкретном муниципалитете Испании регламентируется собственными нормами (например, минимальная площадь участка для строительства, уклон крыши, использование тех или иных материалов, например, дерева), которые желательно успеть изучить еще до покупки участка, чтобы потом не было разочарований. Ну а качество предоставляемых услуг в сфере строительных и ремонтных работ в большинстве случаев оставляет желать лучшего, несмотря на высокие цены. Например, в Каталонии один только проект архитектора при постройке небольшого дома с гаражом общей площадью 200 000м2 может обойтись вам в 25 000 евро, а стоимость квадратного метра может варьироваться в районе 1600-2200 евро. Если же мы решили строиться в Валенсии или на юге Испании, то ценник может быть примерно в полтора раза ниже.

Итак, представим, что вам приглянулся участок в пригороде Барселоны. Что нужно принять во внимание.

Типы участков и назначение.

Прежде всего, различают 3 основных типа участков (если, конечно, мы не говорим об отдельно стоящих фермерских домах –finca rústica): urbano, urbanizable и no urbanizable, что означает категорию участка согласно урбанистическому плану застройки местности (под названием POUM, составляется примерно на 15 лет). No urbanizable не подходит под застройку в любом случае, тк это могут быть охраняемые заповедные территории, лесные массивы и прибрежные зоны, на которых никогда не разрешат строить, а также аграрные земли и территории особого назначения. Urbanizable тоже не самый хороший вариант, если, конечно, вы хотите строиться в ближайшие годы. Такие участки земли в будущем могут быть переведены в категорию с разрешенной постройкой, но на это нужно время и терпение в решении всех бюрократических вопросов. Остается только вариант urbano, такие участки уже вписаны в общий план жилой урбанизации, оснащены частично или полностью некоторыми коммуникациями (заасфальтирован подъезд к дому, проведено электричество, водоснабжение, канализация). Но и тут надо быть осторожнее, так как внутри этой категории участки могут иметь определенное назначение, например, земля, на которой можно построить только здание с публичным пользованием, например, частная школа, резиденция для пожилых людей и тд (категории, как правило, обозначаются буквами и цифрами). Такие предложения, как правило, отличаются большой площадью и невысокой стоимость за м2 относительно других в этой же местности.

Ограничения согласно размеру участка.

Следующее ограничение –минимальная площадь участка для возможности постройки на нем отдельно стоящего жилого дома, в каждом муниципалитете свои нормы, например, в Sant Pol de Mar достаточно 4 соток, чтобы можно было разворачивать стройку, а в Bellaterra по актуальным нормам не менее 10 соток (но если участок зарегистрирован до вступления в силу этого норматива, то допускается строительство на 5 сотках). Но, и здесь снова есть нюансы, площадь может отличаться в зависимости от того, если мы смотрим документ о собственности (escritura, либо nota simple), выписку из кадастра или топографическую съемку, то есть, реальные метры. И тут, если какой-то из этих документов показывает меньшую площадь, чем нужно, могут возникнуть проблемы с получением лицензии на строительство (когда участок уже будет куплен, оплачены услуги топографа, геологические исследования грунта, услуги архитектора по подготовке проекта), так что лучше узнавать заранее эти цифры, если площадь участка на грани минимальной.

Зависимость от соседей.

Также может оказаться сюрпризом, если в документе о собственности (escritura, либо nota simple) вы увидите, что участок ранее составлял общее целое с другим, после чего был поделен (segregación) и стал зависимым от основного, от которого он произошел. Это называется servidumbre и на практике означает, что ваш участок (finca predio sirviente) должен подчиняться основному (predio dominante), например, в таких вопросах, как максимальная высота постройки и количество этажей (даже если нормами муниципалитета предусмотрены более щедрые параметры, вы будете ограничены требованиями участка, от которого зависит ваш) или же под землей могут проходить коммуникации главного участка и, если им понадобится доступ для раскопки и последующей очистки труб, вам необходимо будет им его предоставить. Бывают и совсем некомфортные ситуации, когда выход к дороге есть только у одного участка через соседний, например, ваш. Но такое может произойти и с участком, на котором уже построен дом. И, кстати, участки, расположенные рядом с основными авто и ж/д магистралями, также могут быть затронуты в случае необходимости расширения проезжей части, эту информацию тоже нужно проверять перед покупкой.

Земля с уклоном.

Если вы собрались строиться в окрестностях Барселоны, то, наверное, уже обратили внимание на то, что очень многие свободные участки в продаже имеют немалый уклон. С этим вопросом местные строители отлично привыкли справляться, важно просто заложить определенный бюджет на выравнивание участка и его укрепление, эта цифра может добавлять +30-50% сверху к стоимости покупки самой земли.

Таким образом, только после выяснения всех деталей, получения документов от продавца и изучения нормативов муниципалитета, можно начинать планировать проект вашего дом с архитектором. Возможно, что при выполнении всех условий, это уже будет совсем не тот дом, о котором вы мечтали…